东莞装修网

400-800-001110769

装饰公司

  • 装饰公司
  • 家居建材
  • 设计师
  • 工长工人
  • 效果图
  • 搜业主
  • 搜文章
  • 搜产品
  • 搜视频

2017东莞楼市本地客居多 一二手成交量倒挂现象明显

来自:dg.zxdyw.com 日期:2018/1/6 11:30:58 浏览次数:
时光如白驹过隙,转眼间2017年便已错身而过,渐行渐远。这一年,东莞楼市“冰火两重天”,一方面,楼市调控政策不断加码,密集程度前所未有,限购+限价+限外+限售+限贷,主要内容都是“限”字。另一方面,楼市利好也是不断,粤港澳大湾区、滨海湾新区、广深科技创新走廊、莞惠城轨开通,利好一个接一个。在这种“两面夹击”之下,2017年东莞楼市究竟如何呢?快跟随东莞装修网的脚步一同去看看。

据统计数据显示,2017年上半年东莞住宅供应仅有205.52万平方米,同比几乎减少一半,创2011年以来近7年同期新低。进入下半年,东莞楼市供应迅速提升。统计数据显示,2017年7月,东莞住宅新增供应44万平方米,环比上涨6.6%。8月,在理性定价项目热销+购房客户入市意愿增强+房企抢跑“金九银十”大量推新等大环境之下,东莞住宅新增供应面积72.65万平方米,面积环比上涨65%。到了11月份,年终冲刺,房企规模推货,一个月之内共有32个项目供应,合计8953套,面积102.26万平方米,创年内新高,是2017年唯一一个破百万平方米的月度。12月,东莞住宅新增供应91.33万平方米,环比微跌11%,同比上涨25%,供应持续放量,处于年内高位。

整体来看,2017年东莞楼市出现了一定程度的“供过于求”的态势。大数据显示,2017年东莞新建商品住宅新增供应691万平方米,同比减少19%;由于签约面积为566万平方米,供求比高达1.22:1,为2007年以来第二高(最高为2008年1.61:1)。尤为值得注意的是,2017年7-12月,东莞楼市罕有地出现了连续6个月供过于求的局面。

2016年10月6日,东莞市人民政府办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》,东莞首次出台限购政策,成为东莞楼市的“分水岭”。2017年春节后,在“粤港澳大湾区”及东莞重大交通利好消息刺激下,3月东莞楼市回暖,成交量创下限购后最高纪录。统计数据显示,2017年3月东莞住宅成交5194套,环比增长258%;成交面积为55.82万平方米,环比增长239%。扭转了限购政策实施以来持续走下坡路之势。

东莞楼市限购示意图

4月限购加码,5月东莞楼市成交再次跌入历史冰点。统计数据显示,2017年5月,东莞住宅仅仅成交2827套,合计面积31.69万平方米,面积环比下滑42%,处于近26个月内第三低位。接下来6-7月,仍为东莞楼市低迷期。8月之后,开发商为达成年度销售目标,开始冲刺。在供应增多、开发商让利的刺激下,东莞楼市出现明显的回暖。统计数据显示,2017年8月,东莞住宅成交4718套,合计54.75万平方米,面积环比上涨4成,创下“410”政策后月度成交第一高位。9-12月,回暖行情得到了较强的巩固。其中,12月成交5780套、65.25万平方米,创年内最高峰。

整体来看,2017年东莞楼市调控效果“立竿见影”。大数据显示,2017年东莞新建商品住宅网签约5万套,签约面积556万平方米,同比减少37%,与2014年同期相比基本持平。从各个片区成交量来看,区域分化严重,冷热不均。泛市区(市区及周边)多个旧改/并购项目入市供应猛增,刺激成交;水乡片区房企云集,凭其价格及规划优势取胜;临深片区遭遇滑铁卢式大降。

为稳定房价,2017年东莞多次出台政策。事实证明,成效较为显著。大数据显示,2017年东莞新建商品住宅签约均价为16520元/平方米,同比上涨20%,涨幅较2016年大幅回落20个百分点。统计数据显示,东莞楼市房价涨幅放缓,已连续13个月保持平稳。

各片区房价变动情况,统计数据显示,城区片区、水乡新城片区、滨海片区、松山湖片区、东部产业园片区房价均有所上涨,其中城区片区住宅成交均价17598元/平方米,同比上涨30%;水乡新城片区住宅成交均价13239元/平方米,同比上涨28%;滨海片区住宅成交均价18056元/平方米,同比上涨24%;松山湖片区住宅成交均价17731元/平方米,同比上涨26%;东部产业园片区住宅成交均价13716元/平方米,同比上涨23%。与之相反,过分依赖深圳客的东南临深片区,价格则出现了松动,是唯一一个价格下调的区域。东南临深片区住宅成交均价为19002元/平方米,同比下降3%。

研究院表示,从2016年和2017年的旧盘新推房价情况来看,同比下跌占7%,上涨占36%,持平占57%,其中下跌幅度5%-15%为主,上涨幅度以10%-40%为主。同比持平占逾5成比重,同比上涨超3成,反映出房价以平稳为主流,趋于稳中略涨。

自2015年4月深圳客大规模入莞以来,在长达近两年的时间里,深圳客撑起了东莞楼市的半边天。据东莞某统计数据显示,2015年的东莞楼市,从成交面积上看,深圳客所占比例为35%;从成交金额上看,深圳客所占比例更是高达50%。2016年,深圳客占比约47.1%。但是,自从2016年国庆期间东莞首次出台限购政策,再加上2017年4月10日出台的“限外令”,深圳客开始在东莞退潮。目前,除了临深片区仍有部分深圳刚需客,东莞本地客已经占据东莞楼市的大部分市场。据东莞某战略研究中心统计数据显示,2017年整体市场客户来访降温趋势明显,其中洋房受限购的影响非常大,深圳客明显退潮,深圳客的比例从之前的50%左右,已经回落到了近期的10%左右。

大数据显示,主城区(含东城、南城、莞城、万江)楼市80%为本地客;松湖北片区(含寮步、东坑),2016年深圳客占比65%,2017年深圳客占比仅为10%;临深片区以西(含沙田、厚街、大岭山、松山湖、虎门、长安),2016年深圳客占比60%,2017年深圳客占比仅为15%;临深片区以东(含大朗、常平、黄江、樟木头、塘厦、清溪、凤岗),2016年深圳客占比80%,2017年深圳客占比仅为20%;临惠片区(含石龙、茶山、石排、横沥、企石、桥头、谢岗),2016年深圳客占比60%,2017年深圳客占比仅为10%;临广片区(含麻涌、中堂、望牛墩、洪梅、道滘、高埗、石碣),2016年广深客户占比40%,2017年广深客户占比仅为10%。

这一年,东莞楼市调控政策的密集程度前所未有,限购+限价+限外+限售+限贷,主要内容都是“限”字。2017年3月21日,东莞市人民政府办公室发布《关于进一步规范东莞市房地产市场发展的通知》,要求新房首次申报房价备案,不得明显高于同区域同类型在售项目价格;开发企业调高备案价格幅度不得超过前次的5%(含);调低备案价格的间隔缩短为20天,调高备案价格的间隔延长至90天。这是对2016年10月6日东莞限购新政“实际成交价格不得突破备案价,下浮幅度不得超过15%,房价一经备案两个月后方可调整”的升级。

2017年3月29日,东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局联合发布《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》,对“321”新政进行细化,增加了“新建商品住房项目首次申报房价备案的,高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价20%的,须提交备案价格申报说明”等要求。“限价”再度升级。

2017年4月10日,东莞市人民政府官网发布《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》,要求外地人购房需缴纳1年社保或个税;同时,证满2年后方可交易。东莞楼市调控政策再次升级,增强“限外”,增加“限售”。

这些政策的发布,都对市场产生重要的影响。2017年8月11日,东莞市发展和改革局、市住房和城乡建设局、市房产管理局又联合发出《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》,新建商品住房项目首批首次申报房价备案的,申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%(含)调整为不高于15%(含);调高备案价格的,间隔时限由原规定的90天延长至180天。

相关链接:2017成交量均出现“倒挂”现象

在史上最严的政策调控下,东莞楼市一手房成交量明显下降。而以一手房为风向标的二手楼市,在2017年楼市也不可避免地出现了下滑迹象,不过二手楼整体情况相对好一些,尤其是上半年,网签量甚至多次赶超一手,出现“一二手网签倒挂”现象。据某数据显示,前11个月东莞一二手成交比已达1:1,另外有8个镇街迈入存量房时代,在房价高企和置换需求持续释放影响下,东莞二手房中小户型成交放量。以上半年为例,数据表明,1-2月,受“限购限贷”新政影响,投资客止步,刚需族被一手高房价挤入二手市场,东莞二手房住宅网签成交量开始赶超一手,并逐渐拉开差距。在3-6月份内,二手房保持着稳中有升的业绩水平,甚至在5、6月份有所突破,再次反超新房。

不过进入下半年,房贷持续收紧,二手房买卖双方多处于博弈状态,对市场多持观望态度,二手楼市成交降温不少。但此时却出现了另一个有趣的现象——一二手房价格倒挂,一些区域的二手房价格纷纷超过新房,个别区域差价甚至十分悬殊。比较典型的是城区,城区当前洋房在售价格一般2万/㎡左右,而相同片区的二手房报价也要1.8-2万/㎡,甚至高于同区新房价。有业内人士指出,由于二手楼市在不限购的政策光环下,且普遍地段好,配套设施完善,对未来东莞楼市预期较高,因而二手房价格极为坚挺,单价甚至比一手房高出不少,出现“一二手价格倒挂”的现象。

装修要花多少钱?

10秒在线免费获取装修报价

城市:

称呼:

面积:

手机:

户型:

小区:

扫一扫,手机访问

扫一扫,关注我们